PHẦN I: QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
I. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Việt Nam
Hệ
thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở Việt Nam được xác định có 2
chức năng: một là dự tính quỹ đất sẽ được sử dụng để thực hiện quy hoạch
phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ 10 năm và kế hoạch phát triển kinh
tế - xã hội giai đoạn 5 năm; hai là làm sơ sở để cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất và công nhận quyền
sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lần đầu).
Tư tưởng sử dụng công cụ quy hoạch sử
dụng đất để quản lý đất đai được đưa ra từ Hiến pháp 1980: Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai
được sử dụng hợp lý và tiết kiệm (Điều 20). Tư tưởng này lại được tiếp
tục khẳng định trong Hiến pháp 1992: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và
có hiệu quả (Điều 18).
Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được quy định lần đầu tiên tại Điều 11 của Luật Đất đai năm 1987. Luật
này giao nhiệm vụ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho Hội đồng bộ
trưởng, các Bộ, ngành ở Trung ương và Ủy ban nhân dân các cấp. Tương ứng
là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của 4 cấp hành chính (cả nước,
tỉnh, huyện, xã) và của các ngành ở Trung ương. Trong giai đoạn 1988 -
1993, những quy định về quy hoạch sử dụng đất cũng chỉ nằm trên giấy của
Luật Đất đai 1987, không có Nghị định hướng dẫn và cũng không được
triển khai trên thực tế.
Luật Đất đai 1993 đã có những quy định cụ
thể hơn. Nội dung quy hoạch sử dụng đất được xác định là việc khoanh
định các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã
hội của từng cấp địa phương cũng như của cả nước (Điều 17). Quy hoạch
được hiểu như việc khoanh định các loại đất với tầm nhìn 10 năm, kế
hoạch được hiểu như việc cụ thể hóa khoanh định ấy cho 5 năm trước mắt.
Từ năm 1995, thử nghiệm được triển khai ở một vài tỉnh. Quốc hội khoá IX
đã thông qua Kế hoạch sử dụng đất 5 năm 1996 - 2000 tại kỳ họp thứ 11
vào tháng 5/1997. Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 68/2001/NĐ-CP
năm 2001, các địa phương mới có nội dung chính thức để lập quy hoạch cho
giai đoạn 2001 - 2010 và kế hoạch 2001 - 2005. Tư duy "quy hoạch sử
dụng đất là khoanh định các loại đất" trong Luật Đất đai 1993 có vẻ như
rất mạch lạc, nhưng thực tế lại không thể làm được như mong muốn. Các
loại đất luôn xen kẽ nhau nên không thể khoanh định được, nhất là trên
quy hoạch sử dụng đất cả nước, cấp tỉnh cũng khó như vậy và ngay đến cấp
huyện cũng rất khó.
Luật Đất đai 2003 đã tập trung nỗ lực vào hoàn
chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với 10 điều quy định cụ
thể từ nguyên tắc, căn cứ, nội dung, cách thức lập và điều chỉnh tới
thẩm quyền thẩm định, xem xét, phê duyệt và tổ chức thực hiện. Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai đã có 18 điều cụ thể hóa mọi
việc có liên quan tới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước và
địa phương các cấp. Tiếp theo, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, trong đó có 8 điều sửa đổi, bổ sung thêm
về quy hoạch sử dụng đất, hướng tới mỗi cấp quy hoạch chỉ quan tâm tới
một số loại đất nhất định.
Sau khi Luật Đất đai 2003 được thông qua,
Quốc hội đã quyết định Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất cả nước đến năm
2010. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tất cả địa phương cấp tỉnh đã
được Chính phủ phê duyệt. Đối với cấp huyện và cấp xã, quy hoạch, kế
hoạch này chưa được phê duyệt tất cả, nhưng đa số các vùng trọng cũng đã
được phê duyệt. Hiện nay, cả nước cũng như các địa phương đang tập
trung xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho giai đoạn 2011 -
2020.
Hệ thống pháp luật hiện hành về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đạt được một số đổi mới bao gồm:
1.
Về ranh giới giữa quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất: Quy
hoạch sử dụng đất là việc phân bổ đất đai theo không gian để sử dụng
trong thời kỳ 10 năm; kế hoạch sử dụng đất là việc xác định tiến độ thực
hiện quy hoạch sử dụng đất theo thời gian của từng giai đoạn 5 năm.
2.
Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của cả nước, của ba cấp địa phương tỉnh, huyện, xã, của các khu
công nghệ cao, của các khu kinh tế.
3. Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của xã, phường, thị trấn được phân thành 2 trường hợp: một là
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của phường, thị trấn và các xã đã được
quy hoạch chuyển thành đô thị (trách nhiệm lập thuộc UBND cấp huyện,
trách nhiệm thẩm định thuộc Sở Tài nguyên và môi trường, trách nhiệm xem
xét thông qua thuộc Hội đồng nhân dân cấp huyện, trách nhiệm phê duyệt
thuộc UBND cấp tỉnh); hai là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã chưa
được quy hoạch chuyển thành đô thị (trách nhiệm lập thuộc UBND cấp xã,
trách nhiệm thẩm định thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, trách nhiệm
xem xét thông qua thuộc Hội đồng nhân dân cấp xã, trách nhiệm phê duyệt
thuộc UBND cấp huyện).
4. Các cơ quan, tổ chức có trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thể thuê tư vấn để thực hiện nhiệm vụ.
5.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã phải được thể hiện cụ thể
đến từng thửa đất trên bản đồ địa chính, gọi là quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất chi tiết.
6. Quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất là một quá trình công khai, phải lấy ý kiến trực tiếp hoặc gián tiếp
của nhân dân; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Quốc hội
xem xét và thông qua; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh phải
thông qua Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua trước khi trình Chính phủ
phê duyệt; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do cấp huyện lập phải thông
qua Hội đồng nhân dân cấp huyện thông qua trước khi trình UBND cấp tỉnh
phê duyệt; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do cấp xã lập phải thông qua
Hội đồng nhân dân cấp xã trước khi trình UBND cấp huyện phê duyệt; quá
trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, phường, thị
trấn lấy ý kiến nhân dân địa phương.
7. Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được quyết định, phê duyệt phải được công khai tại trụ sở
của UBND cùng cấp, trụ sở của cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp
và trên trang thông tin điện tử của UBND và của cơ quan tài nguyên và
môi trường (nếu có).
8. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã có sự
tham gia của người dân được xác định tại Khoản 5 Điều 25 của Luật Đất
đai (Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất). Nội dung quy định là "Quy
hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với
thửa đất; trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ
chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp
của nhân dân". Như vậy, pháp luật hiện hành về đất đai quan tâm tới việc
lấy ý kiến của người dân trong việc phân bổ quỹ đất theo không gian,
diện tích đất nào được giữ nguyên hiện trạng, diện tích đất nào sẽ được
chuyển mục đích sử dụng trong kỳ quy hoạch và diện tích đất nào sẽ bị
Nhà nước thu hồi. Pháp luật không quy định việc góp ý kiến của dân đối
với tiến độ triển khai quy hoạch được thể hiện trong kế hoạch sử dụng
đất.
Quy định về sự tham gia của người dân vào quy hoạch sử dụng đất
được Chính phủ hướng dẫn thực hiện cụ thể tại Điều 18 của Nghị định số
181 (Tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân đối với quy hoạch sử dụng
đất chi tiết), cụ thể như sau:
"1. Việc lấy ý kiến đóng góp của nhân
dân trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, phường,
thị trấn quy định tại khoản 5 Điều 25 của Luật Đất đai được thực hiện
như sau:
a) Dự thảo quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải được giới
thiệu đến từng tổ dân phố, thôn, xóm, buôn, ấp, làng, bản, phum, sóc và
các điểm dân cư khác; đồng thời phải được niêm yết công khai tại trụ sở
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;
b) Tổ chức tiếp nhận
ý kiến đóng góp trực tiếp của nhân dân hoặc ý kiến đóng góp thông qua
đại diện của điểm dân cư, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức đoàn
thể ở địa phương; lấy ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân xã,
phường, thị trấn nơi có đất.
2. Thời hạn lấy ý kiến đóng góp của nhân dân quy định tại khoản 1 Điều này là 30 ngày.
3.
Cơ quan lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, phường, thị trấn có
trách nhiệm tổng hợp, tiếp thu ý kiến đóng góp của nhân dân để hoàn
chỉnh dự thảo quy hoạch sử dụng đất chi tiết."
Thông tư số
19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh
và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã có hướng dẫn cụ thể về
trình tự, nội dung của việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã. Hướng dẫn
này được quy định cụ thể tại các Điều: (1) Điều 3 - Khoản 4 về Hệ thống
chỉ tiêu sử dụng đất cấp xã; (2) Điều 15 - Trình tự, nội dung lập quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu cấp xã; (3) Điều 17 -
Trình tự, nội dung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã;
(4) Các bảng, biểu, mẫu đính kèm thuộc Phụ lục của Thông tư này.
II. Trình tự, thủ tục lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã
A. Công tác chuẩn bị:
Khi bắt đầu triển khai việc lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết cấp xã, cần thực hiện các công tác chuẩn bị bao gồm:
1.
Liên hệ với lãnh đạo UBND có trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất/UBND
cấp xã và lãnh đạo trưởng các điểm dân cư trong xã để: (1) trình bầy kế
hoạch triển khai công việc, trong đó có kế hoạch huy động người dân
tham gia lập và công khai quy hoạch sử dụng đất; (2) đề nghị phối hợp
thực hiện việc thu thập thông tin tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường,
các dự án đang triển khai trên địa bàn; (3) đề nghị phối hợp thực hiện
việc huy động người dân tham gia lập và công khai quy hoạch sử dụng đất
cấp xã như sử dụng hệ thống loa truyền thanh, chuẩn bị địa điểm niêm yết
tài liệu, địa điểm họp dân thuộc các điểm dân cư.
2. Chuẩn bị
các bảng, biểu chuyên môn phục vụ công tác quy hoạch sử dụng đất theo
các mẫu, các bảng, biểu do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.
3.
Liên hệ với UBND và cơ quan tài nguyên và môi trường cấp trên để tiếp
nhận bản sao bản đồ địa chính trên địa bàn xã; quy hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt và các tài liệu có liên quan để thể hiện trên quy hoạch
sử dụng đất cấp xã.
B. Triển khai việc điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường và hiện trạng sử dụng đất của địa phương cấp xã
Báo
cáo về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường và hiện trạng
quản lý, sử dụng đất của địa phương cấp xã gồm các nội dung:
1. Điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội gồm: (a) Điều kiện tự nhiên, tài nguyên
và môi trường; và (b) Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội.
2. Tình
hình quản lý sử dụng đất đai gồm: (a) Tình hình quản lý đất đai; (b)
Hiện trạng sử dụng đất đai và biến động các loại đất; và (c) Hoàn thiện
bản đồ hiện trạng sử dụng đất trên cơ sở các dữ liệu khảo sát thực địa.
3.
Các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong kì quy hoạch gồm: (a)
Chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế; (b) Chỉ tiêu
quy hoạch phát triển các ngành kinh tế; (c) Chỉ tiêu dân số, lao động,
việc làm và thu nhập; (d) Chỉ tiêu phát triển đô thị và các khu dân cư
nông thôn; và (đ) Chỉ tiêu phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội.
C. Triển khai việc phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh
tế, xã hội, môi trường, đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất,
đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước của địa phương
cấp xã
Thực hiện các phân tích, đánh giá các dữ liệu, số liệu, thông tin đã thu thập, khảo sát được theo các nội dung sau:
1. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường.
2.
Đánh giá về tiềm năng đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối; phát triển công nghiệp, xây dựng đô thị
và khu dân cư nông thôn, phát triển du lịch và dịch vụ; phát triển hạ
tầng kỹ thuật và xã hội.
c. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và
biến động sử dụng đất trong thời kỳ mười năm gần nhất; đánh giá hiệu quả
kinh tế, xã hội và môi trường của sử dụng đất trong thời gian vừa qua;
phân tích những ưu điểm và nhược điểm của cơ cấu sử dụng đất theo hiện
trạng.
d. Đánh giá kết quả của thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước theo các chỉ tiêu diện tích các loại đất đã được phê duyệt.
D. Định hướng sử dụng đất dài hạn, xây dựng các phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương cấp xã
1.
Xây dựng định hướng dài hạn sử dụng đất với tầm nhìn 20 năm và giai
đoạn tiếp theo dựa trên mục tiêu chiến lược phát triển của địa phương
cấp huyện về kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường và
ứng phó với biến đổi khí hậu.
2. Xây dựng các phương án quy
hoạch sử dụng đất chi tiết dưới dạng đưa ra hai hoặc ba phương án phân
bổ diện tích các loại đất chính, trong đó có phần diện tích do cấp huyện
phân bổ cho địa phương cấp xã và có phần diện tích phân bổ cho nhu cầu
phát triển bền vững của địa phương, thể hiện các phương án phân bổ diện
tích đất bằng sơ đồ những phần diện tích đất phải chuyển mục đích sử
dụng đất trong kỳ quy hoạch.
Đ. Triển khai thực hiện việc lấy ý kiến của nhân dân về phương án quy hoạch
1.
Hình thành Báo tóm tắt về các phương án phân bổ đất đai (phương án quy
hoạch sử dụng đất chi tiết) mà mỗi phương án được thể hiện theo các nội
dung nói trên, trong đó chỉ rõ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên
bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương cấp xã để báo cáo
trong cuộc họp với dân. Báo cáo tóm tắt được hình thành theo phương pháp
trực giác để người dân hiểu được việc chuyển dịch mục đích sử dụng đất
theo các phương án quy hoạch. Phần cuối của Báo cáo tóm tắt nêu rõ các
kết luận về đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng
phương án quy hoạch.
2. Đưa lên loa truyền thanh của xã về việc đã
hoàn thành phần báo cáo về đề xuất các phương án quy hoạch của địa
phương; chuẩn bị tờ thông báo tại các điểm dân cư; chuẩn bị cuộc họp
giới thiệu các phương án quy hoạch sử dụng đất và lấy ý kiến của cộng
đồng dân cư tại các điểm dân cư; chuẩn bị phiếu điều tra ý kiến sẽ phát
tại các cuộc họp dân; niêm yết các phương án quy hoạch sử dụng đất tại
UBND cấp xã.
3. Liên hệ với các trưởng các điểm dân cư để lên lịch họp với cộng đồng dân cư tại các điểm dân cư.
4.
Phối hợp với cơ quan tài nguyên và môi trường cấp trên, UBND địa
phương để thực hiện các cuộc họp dân tại các điểm dân cư.
5. Phối
hợp với cơ quan tài nguyên và môi trường cấp trên, UBND địa phương lập
Biên bản ghi nhận các ý kiến đóng góp của nhân dân địa phương và Biên
bản tiếp thu các ý kiến đóng góp, trong đó nêu rõ ý kiến nào được tiếp
thu hoàn toàn, ý kiến nào được tiếp thu một phần và ý kiến nào không
được tiếp thu.
E. Lựa chọn phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết
cho địa phương cấp xã, xây dựng phương án tiến độ thời gian thực hiện
quy hoạch sử dụng đất đến từng giai đoạn 5 năm và đến từng năm trong
giai đoạn 5 năm đầu
1. Tổ chức tư vấn, cơ quan tài nguyên và môi
trường cấp trên và UBND có trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất/UBND
cấp xã tổ chức hội nghị, hội thảo lấy ý kiến chuyên gia, các nhà quản lý
về việc lựa chọn phương án quy hoạch hợp lý cho địa phương cấp xã. Kết
hợp với ý kiến của nhân dân tại các điểm dân cư thuộc địa phương cấp xã,
đưa ra luận cứ chắc chắn để lựa chọn phương án quy hoạch sử dụng đất
chi tiết cuối cùng.
2. Đề xuất tiến độ thực hiện quy hoạch sử
dụng đất theo 2 kỳ kế hoạch 5 năm, trong đó có đề xuất tiến độ thực hiện
chi tiết đến từng năm trong kỳ kế hoạch 5 năm đầu. Việc đề xuất tiến độ
được xây dựng trên cơ sở tiến độ phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh của địa phương gắn với khả năng thu hút vốn đầu tư từ các
nguồn (tiến độ thực hiện quy hoạch đối với cấp xã hoàn toàn phụ thuộc
vào tiến độ thực hiện quy hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh và cấp huyện,
cấp xã chỉ xem xét phần khả năng đầu tư phục vụ phát triển tại địa
phương cấp xã). Lập báo cáo về tiến ðộ thực hiện quy hoạch sử dụng ðất,
ðýợc gọi là phân kỳ quy hoạch sử dụng ðất: (a) Phân kỳ quy hoạch sử dụng
đất cho 2 kỳ kế hoạch sử dụng đất (Phân kỳ diện tích các loại đất phân
bổ cho các mục đích; Phân kỳ diện tích đất chuyển mục đích sử dụng; Phân
kỳ diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng); (b) Lập kế hoạch sử
dụng đất kỳ đầu (nội dung giống như phân kỳ quy hoạch).
3. Đề xuất
các giải pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết cấp xã
dựa trên các giải pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cấp tỉnh và cấp huyện, bổ sung thêm các giải pháp thực hiện đối với phần
chuyển dịch đất đai theo nhu cầu riêng của địa phương cấp xã gồm: (a)
Giải pháp về chính sách khuyến khích của Nhà nước; (b) Giải pháp về tài
chính gồm vốn đầu tư và các nguồn lực tài chính khác; (c) Giải pháp về
khoa học - công nghệ nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất; (d) Giải pháp bảo
vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường; (đ) Giải pháp về công tác tổ chức,
quản lý để nâng cao hiệu quả thực hiện; (e) Giải pháp về hành chính như
việc xác định ranh giới ngoài thực địa đối với các loại đất đai cần bảo
vệ.
G. Tổ chức công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được phê duyệt của địa phương cấp xã
1.
Ủy ban nhân dân cấp xã chuẩn bị đầy đủ Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử
dụng đất và kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu, bản đồ hiện trạng sử dụng đất,
bản đồ quy hoạch sử dụng đất, các Báo cáo tóm tắt đã giới thiệu với dân
tại các cuộc họp cộng đồng dân cư. Niêm yết bản đồ và đặt các tài liệu
công khai tại trụ sở UBND cấp xã.
2. Phòng Tài nguyên và Môi
trường của huyện có trách nhiệm bố trí nhân sự để tổ chức quầy thông tin
tại trụ sở UBND cấp xã để giải thích khi người dân có nhu cầu hỏi về
các thông tin có liên quan tới nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
và ghi nhận ý kiến đóng góp của dân về phương án quy hoạch sử dụng đất
đã được phê duyệt.
III. Vài kết luận về sự tham gia của người dân vào quy hoạch sử dụng đất
Sự tham gia của người dân vào quá trình lập và công khai quy hoạch sử dụng đất chi tiết cấp xã nhằm 4 mục đích chủ yếu:
1. Tạo sự đồng thuận cao đối với phương án quy hoạch cuối cùng sẽ được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
2. Người dân coi quy hoạch đó là của mình và có tác động tích cực, chủ động trong việc thực hiện sau khi được phê duyệt;
3. Bảo đảm tính dân chủ và và vai trò làm chủ của người dân trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa;
4.
Làm giảm đi tính phức tạp trong quá trình chuyển dịch đất đai sau này,
nhất là giảm được khiếu kiện của dân khi áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi
đất để giao cho các dự án đầu tư.
Việc tổ chức để người dân tham gia
vào quá trình lập và công khai quy hoạch sử dụng đất được tổ chức càng
chi tiết càng tốt, nhưng kinh phí lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã lại
luôn có hạn. Trong triển khai cụ thể tại Việt Nam, không thể sử dụng mọi
phương tiện để chuyển tải thông tin tới người dân, cần chọn lọc các
phương tiện sử dụng ít kinh phí (ví dụ, không nên sử dụng phương pháp in
tờ rơi, sao tài liệu để gửi cho dân).
Hiện nay, hầu hết diện tích
đất đai sẽ được chuyển mục đích sử dụng trong quy hoạch sử dụng đất chi
tiết cấp xã đều được đặt trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và cấp
tỉnh, nên sự tham gia của người dân tại xã có tác dụng không nhiều (quy
hoạch sử dụng đất cấp huyện và cấp tỉnh không lấy ý kiến trực tiếp của
nhân dân địa phương mà lấy ý kiến gián tiếp thông qua Hội đồng nhân
dân). Đây chính là điểm quan trọng nhất cần đổi mới theo hướng người dân
được tham gia vào quá trình lập và công khai quy hoạch sử dụng đất ở
tất cả các cấp.
PHẦN II: CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT
Chế độ
sử dụng đất được hiểu là các quy định của pháp luật về thời hạn, hạn mức
và những hạn chế khác đối với sử dụng từng loại đất hoặc đối với từng
nhóm người sử dụng đất. Phần này đưa ra những thông tin cơ bản về chế độ
sử dụng đất đối với các nhóm dễ bị tổn thương trong xã hội như nông
dân, phụ nữ, người thuộc các dân tộc thiểu số.
1. Chế độ sử dụng đất nông nghiệp đối với nông dân
Hiện
hành, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối
được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất với thời hạn 20 năm và hạn mức giao
đất 3ha đối với vùng Đồng bằng sông Cửu Long, 2ha đối với các vùng khác.
Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất được Nhà nước giao
cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không thu tiền
sử dụng đất với thời hạn 50 năm và hạn mức giao đất 10ha đối với các xã
vùng đồng bằng, 30ha đối với các xã vùng trung du, vùng núi. Hạn mức
nhận chuyển quyền sử dụng đất đã được UBTV Quốc hội quy định là 2 lần
hạn mức giao đất nói trên.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đề nghị
quy định thống nhất thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm đối với
mọi loại đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất là không vượt quá
10 lần hạn mức giao đất, do Chính phủ quy định cụ thể phù hợp đối với
từng địa phương và từng thời kỳ.
2. Chế độ chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo
quy định hiện hành cũng như quy định trong Dự thảo Luật Đất đai sửa
đổi, Nhà nước chỉ quản lý bằng quyết định cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất trong 5 trường hợp: (a) chuyển đất nông nghiệp sang làm đất phi
nông nghiệp; (b) chuyển đất chuyên lúa sang làm đất trồng cây lâu năm,
đất chuyên nuôi trồng thủy sản (làm mất ruộng lúa); (c) chuyển đất rừng
sang sử dụng vào mục đích khác; (d) chuyển đất phi nông nghiệp không thu
tiền sang đất phi nông nghiệp có thu tiền; (đ) chuyển đất không phải
đất ở sang làm đất ở.
Đối với các trường hợp khác, người sử dụng
đất chỉ phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép
cơ quan quản lý có thẩm quyền.
3. Quyền tiếp cận đất đai đối với phụ nữ
Theo
pháp luật đất đai của Việt Nam, phụ nữ hoàn toàn có quyền bình đẳng
tiếp cận đất đai như nam giới. Vai trò người vợ đối với quyền sử dụng
đất của hộ gia đình hoàn toàn tương đương với người chồng. Khi quyền sử
dụng đất là tài sản chung của 2 vợ chồng thì tên vợ và tên chồng cùng
được viết trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên thực tế, pháp
luật về dân sự của Việt Nam hiện đang có vướng mắc về định nghĩa khái
niệm hộ gia đình và người đại diện của hộ gia đình. Vấn đề này sẽ được
xem xét kỹ nhằm bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Hôn nhân và gia đình, Bộ
luật Dân sự và Luật Đất đai.
4. Chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số
Đến
nay, hệ thống pháp luật về đất đai của nước ta chưa có nhiều quy định
riêng về chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số. Các quy định
cụ thể bao gồm:
1. Khoản 4 Điều 71 của Luật Đất đai quy định về giao đất rừng cho cộng đồng dân cư các dân tộc thiểu số:
"Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng được quy định như sau:
a)
Đất được Nhà nước giao cho cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn bản sắc
dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân tộc thiểu số;
b) Cộng
đồng dân cư được giao đất nông nghiệp có trách nhiệm bảo vệ diện tích
đất được giao, được sử dụng đất kết hợp với mục đích sản xuất nông
nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản, không được chuyển sang sử dụng vào mục
đích khác."
2. Khoản 3 Điều 50 của Luật Đất đai về việc Nhà nước
công nhận quyền sử dụng đất tại các vùng khó khăn ở miền núi, hải đảo
(đa số là vùng đồng bào dân tộc thiểu số):
"Hộ gia đình, cá nhân đang
sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân
dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có
tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất."
3. Khoản 8 Điều 50 của Luật Đất đai về công nhận quyền sử dụng đất tín ngưỡng của cộng đồng dòng họ:
"Cộng
đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am,
từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có
các điều kiện sau đây:
a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp."
4.
Điều 104 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai về hạn
chế đối với quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất liên quan
tới đồng bào dân tộc thiểu số được giao đất không thu tiền lần thứ hai,
hộ gia đình sinh sống trong rừng phòng hộ, rừng đặc dụng:
" Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
1.
Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà
đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở , nếu được
Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử
dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được
giao đất lần thứ hai.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ
trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc
rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ
được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở , đất rừng kết hợp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá
nhân sinh sống trong phân khu đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất ở , đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ
thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở , đất sản xuất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ đó."
5. Khoản 5 Điều 72 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về giao đất rừng phòng hộ cho cho cộng đồng dân cư:
"Cộng
đồng dân cư được Nhà nước giao rừng phòng hộ theo quy định của Luật Bảo
vệ và phát triển rừng thì được giao đất rừng phòng hộ để bảo vệ, phát
triển rừng; có quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật Bảo vệ và phát
triển rừng."
Trên thực tế, vấn đề chính sách đất đai cho đồng bào dân
tộc thiểu số đang đòi hỏi những ngjiên cứu chi tiết hơn trên nguyên tắc
chính sách, pháp luật đất đai phải phù hợp với những luật tục có ý
nghĩa tích cực của các dân tộc thiểu số, trong đó có vấn đề giao đất cho
cộng đồng thôn, bản và cộng đồng dòng họ. Hy vọng Luật Đất đai sửa đổi
sẽ có những điều chỉnh kịp thời.
PHẦN III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT
I. Quá trình hình thành hệ thống pháp luật về giá đất
Trong
hệ thống pháp luật cũng như triển khai thực tế hiện nay, hệ thống tài
chính đất đai vẫn chưa được vận hành phù hợp với cơ chế thị trường. Điểm
yếu nhất là vẫn chưa có cơ chế hợp lý để xác định giá đất phù hợp với
giá thị trường, chưa có tiêu chuẩn khách quan để định được giá đất mà cơ
quan nhà nước chấp nhận được và người bị thu hồi đất cũng chấp nhận
được. Do cách tiếp cận khác nhau đến vấn đề định giá đất nên đang tồn
tại một thực tế là quá trình thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư cho người bị thu hồi đất chiếm một thời gian dài đáng kể,
nhất là ở các khu vực đô thị phát triển. Tiếp theo đó là quá trình giải
quyết khiếu nại hành chính về giá đất với khối lượng đơn thư quá lớn.
Tình trạng này gây ra những hậu quả xấu cả về mặt kinh tế lẫn về mặt xã
hội, cụ thể bao gồm:
1. Tiến độ triển khai các dự án đầu tư chậm
làm giảm tốc độ phát triển kinh tế và sức tăng trưởng kinh tế đất nước,
gây thiệt hại về nguồn thu từ thuế cho ngân sách nhà nước.
2. Các
dự án đầu tư hạ tầng rơi vào tình trạng phải chi phí quá lớn (chi phí
bồi thường nhiều khi gấp bốn đến năm lần chi phí xây dựng ở các đô thị
lớn), tiến độ triển khai quá chậm, không đáp ứng được nhu cầu phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước và của các địa phương.
3. Các địa
phương phải đối mặt với tình trạng khiếu kiện kéo dài của người bị thu
hồi đất, giải quyết rất khó khăn, gây tình trạng thiếu ổn định về xã
hội.
4. Các nhà đầu tư không thể giải ngân đúng tiến độ dự án đầu
tư làm chậm khả năng sinh lợi của dự án, gây thiệt hại về lợi nhuận đầu
tư đối với nhà đầu tư.
5. Tình trạng giải phóng mặt bằng phức tạp, kéo dài làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư vào Việt Nam.
Để
giải quyết những khó khăn này, không thể không nhìn thẳng vào mối quan
hệ về giá trị đất đai giữa người bị thu hồi đất, người được giao đất và
Nhà nước trên cơ sở xác định đúng giá trị đất đai phù hợp với quy luật
của thị trường. Tất cả mọi cơ chế bồi thường bằng tiền, bồi thường bằng
đất hay các hình thức bồi thường khác chỉ có thể được giải quyết thỏa
đáng khi giá đất được xác định cụ thể với phần giá trị tăng thêm do phần
đầu tư của chủ sử dụng đất mang lại và phần đầu tư của người khác (Nhà
nước, cộng đồng hoặc nhà đầu tư khác) mang lại. Đây cũng chính là điều
kiện để giải quyết hợp lý bài toán phân chia lợi ích giữa người bị thu
hồi đất, nhà đầu tư và Nhà nước trong quá trình chuyển đổi đất đai để
đầu tư phát triển.
Nhà nước Việt Nam thực hiện quá trình đổi mới vào
năm 1986 dựa trên nguyên tắc vận hành nền kinh tế thị trường có sự quản
lý của Nhà nước. Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được Quốc hội phê
chuẩn vào cuối năm 1987, đến nay đã ban hành luật đất đai mới 2 lần và
sửa đổi, bổ sung 2 lần. Trong quá trình từ năm 1988 đến nay, cơ chế
chuyển đổi đất đai, quyền của người sử dụng đất tham gia thị trường
quyền sử dụng đất, quản lý giá đất và việc giải quyết bồi thường cho
người bị Nhà nước thu hồi đất đã được điều chỉnh từng bước cho phù hợp
hơn với cơ chế thị trường. Bảng dưới đây sẽ mô tả bức tranh chung về quá
trình đổi mới chính sách về tài chính đất đai kể từ khi Luật Đất đai
đầu tiên của Việt Nam có hiệu lực thi hành.
Như vậy, hệ thống pháp
luật đất đai hiện hành đã có được một số quy định mang tính nguyên tắc
phù hợp với chuẩn mực quốc tế về quản lý giá đất và xác định giá đất
theo thị trường để tính bồi thường cho người bị Nhà nước thu hồi đất.
Trên thực tế thi hành pháp luật, đang còn tồn tại rất nhiều bức xúc
trong xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường để tính bồi
thường hợp lý cho người bị Nhà nước thu hồi đất.
Hiện
nay Đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá
đất trên thị trường Người bị Nhà nước thu hồi đất được bồi thường
bằng đất khác hoặc được bồi thường bằng tiền theo giá đất phù hợp với
giá đất trên thị trường.
Vấn đề chính còn tồn tại hiện nay là: (1)
chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định giá đất phù hợp
với giá đất trên thị trường, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP mới được ban
hành cũng chưa có quy định về cơ chế định giá đất theo giá thị trường;
(2) pháp luật chưa được thực thi đầy đủ trên thực tế ở các địa phương.
Đó là những nguyên nhân chính gây nên tình trạng thực hiện bồi thường
giải phóng mặt bằng kéo dài, làm tổn hại về kinh tế trong quá trình đầu
tư phát triển, làm mất tính hấp dẫn của môi trường đầu tư vào Việt Nam,
làm tăng lượng khiếu kiện của dân về giá đất.
Do chưa có quy định
cụ thể về quy trình xác định giá đất nên mỗi địa phương cấp tỉnh đưa ra
cách giải quyết khác nhau, đại đa số trường hợp đều có biểu hiện nặng
về áp đặt giá đất theo quyết định hành chính, thiếu phù hợp với các quy
luật kinh tế của cơ chế thị trường. Tại hầu hết các dự án đều chưa đạt
được tính đồng thuận của những người bị Nhà nước thu hồi đất về giá đất
áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
II. Hệ thống pháp luật hiện hành về giá đất và định giá đất
1.
Luật Đất đai năm 2003 đã tạo nên nhiều đổi mới quan trọng, trong đó
trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy
hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong
hoàn cảnh thực hiện hội nhập kinh tế quốc tế. Công cụ tài chính đất đai
được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như sau:
a. Hệ thống
tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều
chỉnh các mối quan hệ có liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường
(Điều 54 và Điều 55);
b. Giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56);
c.
Nhà đầu tư trong nước có quyền lựa chọn một trong 2 hình thức tiếp cận
đất đai là được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; nhà đầu tư nước ngoài có
quyền lựa chọn hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê (Điều 108); nhà đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất và nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có các quyền chuyển
nhượng, tặng cho (có hạn chế), cho thuê, thế chấp và bảo lãnh (tại các
tổ chức tín dụng có pháp nhân trong nước), góp vốn đối với quyền sử dụng
đất (Điều 110 và Điều 111);
d. Quyền sử dụng đất được giao dịch
trên thị trường quyền sử dụng đất, một thành phần của thị trường bất
động sản (Điều 61, 62 và 63);
đ. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế vì mục tiêu lợi nhuận của
nhà đầu tư được áp dụng hạn chế trong một số trường hợp (dự án đầu tư có
hạ tầng sử dụng chung cho các nhà đầu tư thứ cấp, dự án có vốn đầu tư
lớn thuộc nhóm A, dự án có toàn bộ vốn đầu tư từ nguồn của nước ngoài).
2.
Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã
quy định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên
thị trường nhưng quy định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa
phương. Tại hầu hết các địa phương cấp tỉnh, nhất là ở các khu vực đô
thị phát triển, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chỉ
bằng khoảng từ 40% tới 70% giá đất trên thị trường. Lãnh đạo của hầu hết
các địa phương đều cho rằng cần một lộ trình thời gian nhất định mới có
thể thực hiện được chính sách "một mức giá đất" nhằm tránh hiện tượng
sốc giá đất đối với các dự án đầu tư. Mặt khác, các địa phương cũng muốn
giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư
cho địa phương mình. Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều
của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và nghị định số
187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần,
trong đó có quy định là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xác định giá đất
cho phù hợp giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu
tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị
quyền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều
4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6). Quy định này lại được thể hiện một lần nữa
trong nội dung của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày
27/7/2007. Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP
ngày 03/08/2005 về định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến định
giá đất.
Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá
đất, Bộ Tài chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:
a. Thông tư
số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất;
b. Thông tư số 80/2005/TT-BTC
ngày 15 tháng 9 năm 2005 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và
điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy
định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
c. Thông
tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;
d.
Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/BĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP;
đ. Thông tư liên tịch số
02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định,
ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Bên cạnh việc
xây dựng khung pháp luật về giá đất và định giá đất trên cơ sở Luật Đất
đai, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày
29/06/2006, trong đó có quy định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá
bất động sản. Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP
ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh bất động sản. Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng
dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất và dịch vụ định
giá bất động sản (bao gồm cả định giá đất), cụ thể bao gồm:
a.
Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/04/2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ
tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất (hướng dẫn
theo Luật Đất đai);
b. Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày
31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến
thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều
hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng
Quyết định số 1408/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh
doanh bất động sản).
3. Hệ thống các cơ quan quản lý đất đai trong
giai đoạn sau năm 2003 đã được chuyển một phần lớn từ hệ thống hành
chính sang hệ thông dịch vụ công, trong đó có hệ thống Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện (có chức năng quản lý hồ sơ địa
chính và chỉnh lý các biến động về sử dụng đất), hệ thống Tổ chức phát
triển quỹ đất cấp tỉnh (có chức năng trợ giúp quá trình chuyển đổi đất
đai để thực hiện các dự án đầu tư).
Luật Đất đai năm 2003 đã công
nhận giá đất hình thành trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định
phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Từ năm 2004, Chính phủ tiếp
tục giao nhiệm vụ quản lý nhà nước về định giá đất cho Bộ Tài chính, cả
việc quản lý đối với hệ thống giá đất của Nhà nước (gồm khung giá đất do
Chính phủ ban hành và bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành) và hệ thống dich vụ định giá đất trên thị trường. Đến năm 2007,
Chính phủ lại giao nhiệm vụ quản lý định giá bất động sản cho Bộ Xây
dựng, trong đó có định giá đất. Lúc này đã xuất hiện sự chồng chéo về
nhiệm vụ định giá đất giữa Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng. Đến năm 2009,
Chính phủ lại tách đôi nhiệm vụ quản lý nhà nước về định giá đất: quản
lý nhà nước về hệ thống giá đất của Nhà nước được giao cho Bộ Tài nguyên
và Môi trường; nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với dịch vụ định giá đất
trên thị trường vẫn tiếp tục giao cho Bộ Tài chính. Trong giai đoạn sau
năm 2005, dịch vụ định giá đất trên thị trường phát triển khá mạnh với
sự tham gia của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức định giá bất
động sản của các ngân hàng thương mại, các tổ chức định giá của các
công ty kinh doanh bất động sản, v.v.
Chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư cho người bị Nhà nước thu hồi đất được Chính phủ đặc
biệt quan tâm, liên tục đổi mới cho phù hợp với cơ chế thị trường. Trung
bình, cứ một đến hai năm Chính phủ ban hành một nghị định điều chỉnh
những khía cạnh có liên quan đến cơ chế tính bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư cho người bị Nhà nước thu hồi đất. Nghị định đầu tiên điều chỉnh
lĩnh vực này là Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Tiếp theo là
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25/5/2007 và gần đây nhất là Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày
13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Sau mỗi một nghị định mới ban
hành, mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi
được nâng cao hơn nhưng cơ chế định giá đất vẫn chưa có quy định cụ thể
để vận hành rộng rãi trên khắp các địa phương.
III. Phân tích quy
định hiện hành về xác định giá đất phục vụ tính toán bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư cho người có đất bị thu hồi
1.Việc xác định giá đất
trong quy trình hiện hành về quá trình thực hiện thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Trình tự, thủ tục
hiện hành thực hiện quá trình thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định tại Nghị định
số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng
đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và Thông tư
số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê
đất. Các chính sách cụ thể để thực hiện được quy định tại Luật Đất đai
số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một
số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định
số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP,
Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT đã nêu trên.
2. Phương pháp xác định giá đất để tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
2.1. Giá đất hình thành theo quy định của Chính phủ:
a.
Giá đất do Nhà nước quy định được xác định theo 3 nguyên tắc bao gồm:
(1) sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường; (2) các thửa đất liền kề nhau, có cùng điều
kiện (tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng hiện
tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch) thì mức giá như nhau; (3) đất tại
khu vực giáp ranh giữa các địa phương cấp tỉnh có điều kiện như nhau
thì mức giá như nhau (khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai).
b. Trách
nhiệm xác định giá đất do Nhà nước quy định bao gồm: (1) Chính phủ quy
định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cho từng
vùng, theo từng thời gian và giải quyết việc điều chỉnh chênh lệch giá
đất liền kề giữa các địa phương cấp tỉnh; (2) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương (phù hợp với khung giá các loại
đất theo quy định của Chính phủ) và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho
ý kiến trước khi quyết định, sau khi ban hành quyết định phải công bố
công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm (khoản 2, 3 và 4 Điều 56 của
Luật Đất đai).
c. Giá đất do Nhà nước quy định được áp dụng để
tính giá trị tài sản là quyền sử dụng đất (thực chất là giá trị đất đai)
trong tất cả các trường hợp có liên quan tới mối quan hệ giữa Nhà nước
với tổ chức, công dân về đất đai, cụ thể bao gồm: (1) các loại thuế về
đất đai; (2) lệ phí trước bạ; (3) tiền sử dụng đất và tiền thuê đất; (4)
giá trị quyền sử dụng đất; (5) bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hoặc
khi có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà
nước (khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai).
d. Giá đất trên thị
trường được định nghĩa là "giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định
là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục
đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch
thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và
người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không
chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp
lý, như đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính,
thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan
hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài
chính quy định" (khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày
17/07/2007).
đ. Chính phủ quy định 4 phương pháp định giá đất bao
gồm: (1) phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự để so
sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá (được sử dụng để
định giá đất đối với loại đất phi nông nghiệp); (2) phương pháp thu nhập
là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất trên lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá
đất) của loại tiền Việt Nam gửi theo kỳ hạn 01 năm tại các ngân hàng
thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa
bàn (sử dụng để định giá đất đối với loại đất nông nghiệp); (3) phương
pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản, được áp dụng để xác định giá đất
của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số
liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng
phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá
thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với
thửa đất cần xác định giá; (4) phương pháp thặng dư là phương pháp xác
định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch
hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng bằng cách loại trừ phần chi
phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả
định của bất động sản, được áp dụng để xác định giá đất của các thửa
đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển
mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
(phương pháp 1 và 2 được quy định tại khoản 1 và 2 Điều 4 của Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; phương pháp 3 và 4 được quy định tại
khoản 3 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 17/07/2007).
e.
Khi bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm chưa sát
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá
đất cụ thể cho phù hợp trong 4 trường hợp: (1) Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (2) Nhà nước cho thuê đất; (3) phê
duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất; (4) doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức
giao đất (Điều 11 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009; khoản
12 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 17/07/2007; khoản 2 Điều
4, khoản 1 Điều 5 và Điều 6 của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày
27/01/2006).
g. Các đơn vị hành chính cấp tỉnh tổ chức thực hiện
việc điều tra giá đất trên thị trường gồm giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh xác định lại khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cổ
phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Số đơn vị hành chính cấp xã lựa chọn để
điều tra giá đất chiếm ít nhất 50% tổng số đơn vị hành chính cấp xã của
cả tỉnh và điểm điều tra giá đất được lựa chọn tại mỗi đơn vị hành chính
cấp xã phải đại diện cho loại đất cần điều tra và được phân bố đều trên
địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện. Tại mỗi điểm điều tra, số lượng
thửa đất cần điều tra giá đất đối với từng loại đất phải đạt từ 50% trở
lên trong tổng số thửa đất của loại đất đó đã chuyển nhượng thành công
trong năm điều tra nhưng không ít hơn 3 thửa đất (khi không đủ 3 trường
hợp có giá đất theo chuyển nhượng thành công hoặc được đấu giá thành
công thì phải điều tra thông tin về thu nhập từ sử dụng đất đối với 3
thửa đất trở lên). Việc điều tra giá đất thị trường tại các đơn vị hành
chính cấp xã được thực hiện từ ngày 01 tháng 7 tới ngày 10 tháng 8 hàng
năm; Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp thông qua các Phòng Tài nguyên
và Môi trường để xây dựng bảng giá đất hàng năm gửi Sở Tài chính thẩm
định trước ngày 05 tháng 10 và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét,
trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua (Thông tư liên tịch số
02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010).
2.2. Giá đất hình thành theo tư vấn giá đất trên thị trường:
a.
Hoạt động tư vấn giá đất được thực hiện trên nguyên tắc: (1) các tổ
chức có đủ điều kiện, có năng lực và được phép hoạt động thì được hoạt
động dịch vụ tư vấn giá đất; (2) xác định giá đất trong tư vấn giá đất
phải tuân theo nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất do
pháp luật quy định (đã giới thiệu trong mục 2.1 ở trên); (3) giá đất xác
định theo tư vấn giá đất được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà
nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng
đất (Điều 57 của Luật Đất đai).
b. Chính phủ quy định cụ thể kết
quả định giá của doanh nghiệp định giá được sử dụng vào các trường hợp:
(1) là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét,
phê duyệt chi từ ngân sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài
sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng,
bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục
đích khác đã được ghi trong hợp đồng định giá; (2) để tư vấn cho cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định giá quyền sử dụng đất; (3) là cơ sở
cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu định giá theo mục đích đã được ghi trong
hợp đồng định giá (Điều 6 của Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày
03/08/2005).
c. Doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá được thành
lập và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp; có từ 3 định giá viên trở lên
(chủ doanh nghiệp tư nhân và người đại diện các loại hình doanh nghiệp
khác phải là định giá viên); chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước
khách hàng về kết quả định giá và phải bồi thường thiệt hại theo quy
định của pháp luật nếu kết quả định giá không đúng, gây thiệt hại cho
Nhà nước, tổ chức, cá nhân; phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp
cho hoạt động định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;
quản lý các định giá viên hoạt động trong doanh nghiệp; lập báo cáo kết
quả định giá và cấp chứng thư định giá (Điêu 8, 9, 11 và 14 của Nghị
định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005).
d. Định giá viên là người
có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành
liên quan đến nghiệp vụ định giá, có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ
chuyên ngành về định giá do trường đại học, cao đẳng hoặc cơ sở có chức
năng đào tạo chuyên ngành định giá cấp, có thời gian làm việc liên tục
từ 3 năm trở lên theo chuyên ngành được đào tạo, được Bộ Tài chính cấp
thẻ định giá viên (người nước ngoài có chứng chỉ hành nghề định giá do
tổ chức nước ngoài có thẩm quyền cấp) và không thuộc diện không được
đăng ký hành nghề định giá; đăng ký hành nghề định giá và được Bộ Tài
chính công nhận; chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước Giám đốc doanh
nghiệp định giá về kết quả định giá và ý kiến nhận xét của mình trong
báo cáo kết quả định giá (Điều 17 của Nghị đinh số 170/2003/NĐ-CP ngày
25/12/2003, Điều 16, 17 và 19 của Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày
03/08/2005 và Điều V của Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/ 2006
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP).
đ. Ngày
29/06/2006, Quốc hội Việt Nam đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản
và hoạt động định giá đất trên thị trường được điều chỉnh theo hệ thống
pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tổ chức kinh tế là doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã được đăng ký hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất
động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản;
cá nhân có trình độ cao đẳng trở lên, có giấy chứng nhận đã hoàn thành
khoá đào tạo kiến thức về định giá bất động sản (theo quy định của Bộ
Xây dựng), không phải là cán bộ, công chức nhà nước, có năng lực hành vi
dân sự đầy đủ và không thuộc trường hợp bị cấm hành nghề kinh doanh
dịch vụ bất động sản, có nguyện vọng đều được cấp chứng chỉ hành nghề
định giá bất động sản; kết quả của dịch vụ định giá bất động sản là việc
cấp chứng thư định giá bất động sản bao gồm tên bất động sản được định
giá, vị trí và quy mô bất động sản, tính chất và thực trạng của bất động
sản, tình trạng pháp lý của bất động sản, các hạn chế của bất động sản,
phương pháp định giá, thời điểm định giá và giá của bất động sản (Điều 8
và Điều 52 của Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày
29/06/2006, Điều 15 của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản).
e.
Trong thời gian từ tháng 04/2005 tới tháng 12/2008, Bộ Tài chính đã ban
hành 12 tiêu chuẩn quốc gia về định giá, cụ thể bao gồm: Tiêu chuẩn số
01: Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản; Tiêu chuẩn
số 02: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản; Tiêu
chuẩn số 03: Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản;
Tiêu chuẩn số 04: Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá trị
tài sản; Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá tài sản; Tiêu chuẩn
số 06: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài
sản; Tiêu chuẩn số 07: Phương pháp so sánh; Tiêu chuẩn số 08: Phương
pháp chi phí; Tiêu chuẩn số 09: Phương pháp thu nhập; Tiêu chuẩn số 10:
Phương pháp thặng dư; Tiêu chuẩn số 11: Phương pháp lợi nhuận; Tiêu
chuẩn số 12: Phân loại tài sản.
g. Quy trình định giá trên thực tế
hiện nay được thực hiện thống nhất theo tiêu chuẩn định giá do Bộ Tài
chính ban hành, cụ thể theo sơ đồ tại hình dưới đây.
Sơ đồ mô tả quy trình định giá phục vụ nhu cầu thị trường
h.
Trên thực tế triển khai, các Trung tâm Định giá của Bộ Tài chính, Sở
Tài chính các tỉnh vẫn là lực lượng chủ yếu cung cấp dịch vụ định giá
đất đai và bất động sản, được các cơ quan nhà nước cũng như người có nhu
cầu định giá trên thị trường tin cậy. Hiện nay khó khăn nhất vẫn là
không có dữ liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
nên không có khả năng xây dựng cơ sở dữ liệu. Cơ sở dữ liệu giá thị
trường sử dụng tại các Trung tâm định giá thường được thành lập trên cơ
sở ghi nhận lại kết quả định giá do các định giá viên của Trung tâm thực
hiện, thu thập các giá rao bán bất động sản trên các sàn giao dịch (có
trừ đi khoảng 5%-10%).
2.3. Nhận xét đối với quy định của pháp
luật hiện hành về định giá bất động sản phục vụ bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất
a. Trước năm 2009, Chính phủ đã
giao cho Bộ Tài chính toàn bộ nhiệm vụ quản lý về định giá đất bao gồm
cả định giá để xây dựng hệ thống giá đất của Nhà nước và quản lý hoạt
động dịch vụ tư vấn định giá đất trên thị trường. Từ năm 2009, Chính phủ
đã thay đổi lại việc giao nhiệm vụ quản lý giá đất, Bộ Tài nguyên và
Môi trường được giao nhiệm vụ quản lý về định giá để xây dựng hệ thống
giá đất của Nhà nước và Bộ Tài chính tiếp tục được giao nhiệm vụ quản lý
hoạt động dịch vụ tư vấn định giá đất trên thị trường.
b. Pháp
luật đã có quy định khá cụ thể quy trình điều tra, khảo sát giá đất trên
thị trường để xây dựng bảng giá đất của Nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định và công bố hàng năm. Nếu quy định này được thực hiện
đúng, khách quan và đầy đủ thì giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp
với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường. Nếu có sự
chênh lệch về giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm và
giá đất trên thị trường thì lý do chủ yếu là do việc điều tra, khảo sát
giá đất trên thị trường chưa được thực hiện đúng, khách quan và đầy đủ
hoặc do quyết định chủ quan của lãnh đạo địa phương.
c. Khung pháp
luật đối với hoạt động định giá đất trên thị trường đã được xây dựng
nhưng vẫn còn có sự chồng chéo giữa các quy định về hoạt động dịch vụ
định giá đất theo Pháp lệnh về giá (do Bộ Tài chính quản lý) và hoạt
động dịch vụ định giá bất động sản (bao gồm cả giá đất) theo Luật Kinh
doanh bất động sản (do Bộ Xây dựng quản lý). Đó là sự khác nhau trong
quy định về doanh nghiệp được phép hoạt động cung cấp dịch vụ định giá
đất và cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề định giá đất.
d. Chưa
có quy định của pháp luật về cơ chế bắt buộc sử dụng dịch vụ định giá
đất để đề xuất giá đất hợp lý trong quy trình xác định giá đất phục vụ
xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất. Trong quy trình hiện tại, giá đất do Tổ chức thực hiện bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư đề xuất. Việc thẩm định giá đất đã đề xuất cũng do
Cơ quan tài nguyên và môi trường phối hợp với các cơ quan khác của Ủy
ban nhân dân thực hiện. Pháp luật cũng chưa có quy định cụ thể về cơ chế
phải thành lập hội đồng định giá với các thành viên có chất lượng
chuyên môn cao từ nhiều khu vực hoạt động khác nhau.
đ. Hệ thống
pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định về tiêu chuẩn kỹ thuật đánh
giá chất lượng dịch vụ định giá đất, cơ chế phán quyết khi có tranh chấp
về kết quả định giá, vai trò của một hiệp hội của các định giá viên về
đất đai.
e. Chính phủ quy định áp dụng 4 phương pháp định giá đất
tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, đó là
là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và
phương pháp chiết trừ nhưng tiêu chuẩn định giá lại đưa ra 5 phương
pháp, không có phương pháp chiết trừ nhưng lại có thêm phương pháp chi
phí và phương pháp lợi nhuận. Điều này cho thấy phương pháp định giá là
một yếu tố động, phụ thuộc vào sự phát triển khoa học và công nghệ và
cũng phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường. Bởi vậy, sẽ hợp lý hơn nếu
chuyển việc quy định các phương pháp định giá, cũng như tiêu chuẩn định
giá cho Hiệp hội định giá Việt Nam.
g. Việc xác định giá đất để
tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một vấn đề rất phức tạp,
không chỉ phụ thuộc vào giá trị kinh tế của đất đai mà còn phụ thuộc
các đặc trưng xã hội, nhân văn, văn hóa của đất nước, dân tộc và con
người. Một số mặt giá trị không thuộc phạm vi kinh tế của đất đai. Bên
cạnh đó, ở Việt Nam cũng như ở nhiều nước châu Á khác cũng còn một số
tập quán văn hóa có liên quan tới việc giữ đất đai không vì mục đích
kinh tế như "mỗi người cần phải có đất thuộc sở hữu riêng của mình như
một tài sản lớn nhất để lại cho các thế hệ tiếp theo của gia đình", hoặc
"đất đai để lập nhà thờ của mỗi dòng họ, chi họ luôn mang mầu sắc tâm
linh và được coi như vô giá". Những giá trị văn hóa và nhân văn của đất
đai chưa được đề cập tới trong vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trong hệ thống pháp luật đất đai ở Việt Nam.
h.
Trong pháp luật về đất đai ở Việt Nam, việc tính toán giá trị bồi
thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất nông nghiệp được thực hiện theo
một cơ chế rất phức tạp, mà hiện nay giá trị hỗ trợ cao hơn nhiều lần
giá trị bồi thường. Vấn đề này càng phức tạp hơn khi thu hồi đất nông
nghiệp xem kẽ trong khu dân cư nông thôn, khu đô thị hoặc thu hồi đất để
thực hiện các dự án phát triển nhà ở, các dự án chỉnh trang khu ngoại
vi đô thị. Vấn đề phức tạp ở đây nẩy sinh từ sự khác nhau giữa giá trị
hiện tại và giá trị kỳ vọng trong tương lai và cơ chế chia sẻ sự chênh
lệch giá trị này. Vấn đề này có thể được giải quyết trên cơ sở kỹ thuật
định giá, cơ chế phân chia lợi ích và cơ chế công khai, minh bạch thông
tin về dự án đầu tư gắn với quá trình chuyển đổi đất đai.
PHẦN IV. THU HỒI ĐẤT VÀ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
Để
thực hiện các dự án đầu tư phát triển, việc chuyển đất đai theo mục
đích sử dụng hiện tại sang sử dụng cho các dự án đầu tư được thực hiện ở
hầu hết các địa phương. Quá trình này được gọi là quá trình chuyển dịch
đất đai. Chuyển dịch đất đai bắt buộc là việc chuyển dịch đất đai dựa
trên quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, pháp luật
Việt Nam gọi là cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Chuyển dịch đất đai tự
nguyện là chuyển dịch đất đai dựa trên sự đồng thuận của người đang sử
dụng đất và nhà đầu tư dự án mà Nhà nước chỉ đóng vai trò xác nhận việc
đăng ký biến động đất đai.
Khi thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất
(chuyển dịch đất đai bắt buộc) thì công việc tiếp theo là Nhà nước thực
hiện quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho những người bị thu
hồi đất.
I. Quá trình hình thành pháp luật về cơ chế Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam
Như
trên đã nói, hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam được xây dựng trên
cơ sở chính sách nhà nước bao cấp hoàn toàn về đất đai với chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai, sau đó từng bước được đổi mới cho phù hợp với
cơ chế thị trường.
Trước Luật Đất đai 2003, quy định pháp luật về
chuyển dịch đất đai ở Việt Nam chỉ có một hình thức là chuyển dịch đất
đai bắt buộc dựa trên cơ sở quyết định hành chính của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền về việc thu hồi đất và giao đất đó hoặc cho thuê đất đó
cho người khác sử dụng; người được giao đất hoặc thuê đất phải chi trả
tiền bồi thường về đất cho người bị thu hồi đất và nộp tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất cho Nhà nước (có thể được xem xét giảm một phần số tiền
bồi thường đã trả cho người bị thu hồi đất). Pháp luật quy định là Nhà
nước quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, nhưng cơ chế thu hồi đất này được
áp dụng cho cả các dự án đầu tư phát triển kinh tế vì mục đích lợi nhuận
của nhà đầu tư. Trong ngữ cảnh pháp luật như vậy, các nhà đầu tư thấy
cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc rất phức tạp, khó khăn, phiền hà.
Một mặt, nhà đầu tư vẫn phải thương thảo trực tiếp với người đang sử
dụng đất để thực hiện việc chi trả tiền bồi thường về đất. Mặt khác, để
tiếp cận được đất thì nhà đầu tư cũng phải thảo luận trực tiếp với cả 3
cấp chính quyền tỉnh, huyện và xã mà nhiều trường hợp cũng phải thông
qua các thủ tục phức tạp với những chi phí không chính thức. Lúc này,
các nhà đầu tư đề nghị phải đổi mới cơ chế chuyển dịch đất đai sao cho
bớt đi phiền hà về thủ tục, tăng thêm mức độ công khai và tốt nhất là
nhà đầu tư có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.
Luật Sửa đổi,
bổ sung Luật Đất đai năm 1998 đã cho phép các tổ chức kinh tế được quyền
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là các nhà đầu
tư có thể tự thực hiện việc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người đang
sử dụng đất để có đất thực hiện các dự án đầu tư. Trên thực tế, nhiều
nhà đầu tư năng động đã tự thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai này.
Nhưng do chưa có quy định rõ ràng trong hệ thống pháp luật về cơ chế
chuyển dịch đất đai tự nguyện nên hầu hết các địa phương vẫn ban hành
quyết định thu hồi đất và bắt các nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước
theo đúng quy trình của chuyển dịch đất đai bắt buộc. Thực tế như vậy đã
đặt ra yêu cầu phải tiếp tục đổi mới hệ thống pháp luật đất đai theo
hướng xác định nội dung cụ thể của cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện.
Đối
với cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc trong 5 năm đầu thực hiện Luật
Đất đai 1993, giá đất để tính bồi thường về đất, tái định cư do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định theo khung giá đất do Chính phủ ban hành chỉ
bằng khoảng 10% - 30% giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị
trường. Việc thực hiện bồi thường lúc đầu cũng chỉ được quy định mang
tính nguyên tắc với một số điều luật chung, sau đó được quy định cụ thể
hơn, chi tiết hơn về quyền lợi của những người bị thiệt hại. Nói chung,
người bị thu hồi đất nhận được mức bồi thường hoàn toàn không thỏa đáng.
Nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước cũng
chỉ với mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, thấp hơn nhiều lần
so với giá đất trên thị trường. Nhà đầu tư có thể phải chịu những thủ
tục rất phức tạp để tiếp cận được quỹ đất nhưng lại được lợi rất lớn từ
giá trị đất đai so với giá thị trường.
Trong giai đoạn 1993 - 2004,
cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc đã có tác động giải quyết nhanh đất
đai cho các dự án đầu tư phát triển kinh tế nhưng lại làm số lượng khiếu
kiện về bồi thường, tái định cư tăng lên ngày càng cao. Các đơn thư
khiếu kiện được gửi đến Ủy ban nhân dân các địa phương, do không được
giải quyết nên các đơn thư này lại được gửi đến tất cả các cơ quan nhà
nước ở Trung ương như Tổng cục Địa chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường,
Thanh tra Nhà nước, Chính phủ, Quốc hội. Các đơn khiếu kiện gửi đi nhưng
không được trả lời kịp thời nên những nhóm người ngày càng đông đi về
các cơ quan nhà nước ở Trung ương đòi được gặp lãnh đạo để giải quyết,
có trường hợp nhóm người đông nhất đã lên tới con số 1.000 người.
Trong
5 năm cuối của giai đoạn 10 năm (1993 - 2004) thực hiện Luật Đất đai
1993, giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đã được điều chỉnh
gần hơn so với giá đất thị trường, người bị thu hồi đất đã nhận được giá
trị bồi thường cao hơn, vấn đề tái định cư cũng được giải quyết tốt
hơn. Sự tốt hơn đó cũng chỉ là những nỗ lực cải thiện đối với cơ chế
chuyển dịch đất đai bắt buộc lúc đó còn rất nhiều bất cập trong cơ chế
thị trường.
Luật Đất đai 2003 đã quy định rất cụ thể về 2 cơ chế
chuyển dịch đất đai bắt buộc và chuyển dịch đất đai tự nguyện, phạm vi
được áp dụng đối với mỗi cơ chế. Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc đã
có điều chỉnh trên nguyên tắc: (a) Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường, sau một năm thực hiện
Chính phủ lại quy định là giá đất để tính bồi thường về đất cho người
bị thu hồi đất phải được quyết định phù hợp với giá đất trên thị trường;
(b) Cơ quan nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định về
việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi có
trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo
một trình tự, thủ tục rất cụ thể, chi tiết; (c) Nhà đầu tư được giao
đất, thuê đất nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo giá đất phù hợp với
giá đất trên thị trường.
Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện được
áp dụng cho nhiều dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận của nhà đầu tư.
Trong thời gian đầu triển khai, cơ chế này đã được các nhà đầu tư năng
động đón nhận và triển khai khá tốt, giúp cho các nhà đầu tư chủ động
tiếp cận đất đai, không chịu áp lực do mối quan hệ hành chính nặng nề
với chính quyền địa phương các cấp. Sau khoảng một hai năm thực hiện,
tại một số dự án đã xẩy ra tình trạng người đang sử dụng đất không muốn
hợp tác với nhà đầu tư, nói giá đất rất cao để nhà đầu tư không thể chấp
nhận nổi. Nhiều nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được khoảng 80% đất
cho dự án đầu tư nhưng không thể nhận chuyển nhượng tiếp tục 20% đất còn
lại, dự án không thể có đầy đủ đất để triển khai. Pháp luật hiện hành
về đất đai chưa có quy định để giải quyết tình trạng một số người đang
sử dụng đất không chấp thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
nhà đầu tư, hoặc chấp thuận với giá quá cao. Tình trạng này nói lên một
nhược điểm rất then chốt của cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, đó là
nguyên nhân chính làm cho các nhà đầu tư sau một thời gian áp dụng lại
mong muốn chỉ áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc.
II. Phân tích hiện trạng pháp luật về cơ chế Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam
Dưới
đây sẽ phân tích cụ thể nội dung của cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo
quy định của pháp luật hiện hành về đất đai của Việt Nam.
1. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất hay cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc gắn với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
-
Phạm vi áp dụng: Cơ chế này được áp dụng cho các trường hợp bao gồm:
(a) sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng; (b) sử dụng đất cho các dự án đầu tư bằng vốn hỗ trợ phát
triển chính thức của chính phủ các nước, các tổ chức quốc tế (ODA) hoặc
bằng 100% vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI); (c) sử dụng đất
cho các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ
cao, phát triển khu đô thị hoặc khu dân cư nông thôn, khu du lịch, khu
chăn nuôi tập trung; (d) sử dụng đất cho các dự án đầu tư phát triển
kinh tế bằng vốn đầu tư trong nước hoặc vốn liên doanh với nước ngoài có
mức vốn đầu tư thuộc nhóm lớn nhất (gọi là nhóm A, mức vốn của nhóm này
được quy định cụ thể cho từng ngành kinh tế).
- Trình tự, thủ
tục: Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc được thực hiện theo trình tự,
thủ tục được mô tả trên sơ đồ sau (theo quy định của Nghị định
69/2009/NĐ-CP):
2. Cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện:
-
Phạm vi áp dụng: Cơ chế này được áp dụng cho các dự án đầu tư kinh tế
vì mục tiêu lợi nhuận không thuộc trường hợp được áp dụng cơ chế Nhà
nước thu hồi đất hoặc thuộc trường hợp được áp dụng cơ chế Nhà nước thu
hồi đất nhưng nhà đầu tư đề nghị không áp dụng.
- Trình tự, thủ tục: Cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện được thực hiện theo trình tự, thủ tục được mô tả trên sơ đồ sau:
III. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hiện hành
1. Nguyên tắc bồi thường
1.
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất (quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5,
7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các Điều 44,
45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì được bồi
thường); trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ.
2. Nhà nước thu hồi đất của người đang
sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm
quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới
hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về
giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền để thu thêm
hoặc trả lại người được tái định cư. Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở,
nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một
suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường
hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương
đương với khoản chênh lệch đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi
đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì được bồi thường nếu diện
tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ
người khác, tự khai hoang theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt. Đối với diện tích đất vượt hạn mức thuộc các
trường hợp khác thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường
chi phí đầu tư vào đất còn lại.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản của các nông, lâm trường quốc doanh chỉ được bồi
thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi.
5. Đối
với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được
bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn
kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của
nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình
nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
6. Đối với nhà, công
trình xây dựng khác không thuộc diện phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình,
cá nhân thì chỉ được bồi thường giá trị tính bằng tổng giá trị hiện có
của nhà, công trình bị thiệt hại (giá trị hiện có của nhà, công trình bị
thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của
nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có
tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành).
Đối
với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại
không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình.
Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn
tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công
trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo
tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
7.
Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì
mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu
chuẩn kỹ thuật cùng cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên
ngành ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi
thường.
8. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà
nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực
hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả
ngân sách nhà nước.
2. Các khoản hỗ trợ
2.1. Hỗ trợ di chuyển
1. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ kinh phí để di chuyển.
2.
Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất hợp
pháp khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh
thì được hỗ trợ kinh phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt.
3. Người
bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập
chỗ ở mới (bố trí vào khu tái định cư) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc
hỗ trợ tiền thuê nhà ở.
2.2. Hỗ trợ tái định cư
1. Nhà ở, đất ở
tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác
nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái
định cư. Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà
không có chỗ ở nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
2.
Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà
tự lo chỗ ở mới thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng
tính cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung.
2.3. Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định đời sống.
Nếu
bị thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì
được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 tháng khi không phải di
chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng khi phải di chuyển chỗ ở;
trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội
khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời
gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng;
Nếu bị thu hồi trên 70% diện tích đất
nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời
gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng
nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có
điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;
Mức hỗ trợ
cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 1
tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương.
2.
Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh
có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì được hỗ trợ
cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình
quân của ba năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận.
3. Hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào
mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản của các nông, lâm
trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ,
công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã
nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực
tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang
trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông
nghiệp thì được hỗ trợ bằng tiền. Mức hỗ trợ cao nhất bằng giá đất bồi
thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức
giao đất nông nghiệp tại địa phương.
4. Hộ gia đình, cá nhân được
bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định sản xuất, bao
gồm hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các
dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ
thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh
doanh dịch vụ công thương nghiệp.
2.4. Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở
1.
Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có
nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn,
ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa
đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc
được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ
trợ bằng 30% - 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ
không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
2. Hộ gia đình,
cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường,
trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông
nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài
việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% -
50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong
Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn
mức giao đất ở tại địa phương.
2.5. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
1.
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp đã được hỗ trợ tại mục 2.4 ở
trên mà không có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng
tiền còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một
trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Mức hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần
giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu
hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp
tại địa phương hoặc hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc một căn hộ
chung cư hoặc một suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
2.
Trường hợp người được hỗ trợ có nhu cầu được đào tạo, học nghề thì được
nhận vào các cơ sở đào tạo nghề và được miễn học phí đào tạo cho một
khóa học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động.
Kinh phí hỗ
trợ chuyển đổi nghề cho các đối tượng chuyển đổi nghề nằm trong phương
án đào tạo, chuyển đổi nghề và được tính trong tổng kinh phí của dự án
đầu tư hoặc phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được duyệt.
Phương
án đào tạo, chuyển đổi nghề được lập và phê duyệt đồng thời với phương
án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trong quá trình lập phương án đào
tạo, chuyển đổi nghề phải lấy ý kiến của người bị thu hồi đất thuộc đối
tượng chuyển đổi nghề.
2.6. Các hỗ trợ khác
Ngoài việc hỗ trợ nói
trên, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại
địa phương quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn
định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất, trường hợp đặc biệt
trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.