Luật Ðất đai (sửa đổi) lần này tiến hành một cách công phu, nghiêm túc và căn bản trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn quá trình thi hành Luật Ðất đai năm 2003, thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, nội dung của Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Ðảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đa số tầng lớp nhân dân. Luật Ðất đai (sửa đổi) có nhiều nội dung đổi mới quan trọng trong đó trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện các công cụ pháp luật, quy hoạch, kinh tế, hành chính và cơ chế theo dõi, giám sát đánh giá phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nhằm từng bước phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tiến tới xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, minh bạch và hiệu quả:
Luật Ðất đai (sửa đổi) tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, đồng thời quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất. Bổ sung các quy định về điều tra, đánh giá đất đai để Nhà nước nắm chắc về số lượng, chất lượng và tiềm năng đất đai nhằm quản lý chặt chẽ, sử dụng hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng của đất nước cho công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển bền vững. Bổ sung, hoàn thiện các quy định về nguyên tắc, căn cứ nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lồng ghép nội dung quy hoạch sử dụng đất của các vùng kinh tế - xã hội vào quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất chi tiết của cấp xã vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện nhằm bảo đảm tính đồng bộ, liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất các cấp và quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch ngành, đồng thời rút ngắn thời gian hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tăng cường tính công khai, dân chủ thông qua quy định quy hoạch phải được lấy ý kiến của nhân dân và trách nhiệm giải trình, tiếp thu ý kiến của nhân dân trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất đối với tất cả các cấp. Bổ sung quy định để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch. Quy định cụ thể nội dung kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện để làm cơ sở thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất bảo đảm phù hợp khả năng đầu tư và huy động nguồn lực, khắc phục lãng phí trong việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xảy ra ở nhiều nơi như hiện nay.
Luật Ðất đai (sửa đổi) cũng thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần việc thu hồi đất cho cả thời gian thuê. Quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư (như chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác) để sàng lọc nhà đầu tư kém năng lực ngăn ngừa tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, lãng phí đất đai gây bức xúc trong dư luận như trong thời gian vừa qua. Ðồng thời bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng nhằm bảo đảm an ninh lương thực, bảo vệ môi trường trong điều kiện nước ta được dự báo là một trong những nước sẽ chịu tác động mạnh mẽ của vấn đề biến đổi khí hậu. Quy định điều kiện để được giao đất thực hiện dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo nhằm bảo đảm quốc phòng - an ninh của đất nước.
Về vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đây là nội dung khó khăn, phức tạp phát sinh nhiều khiếu kiện trong thi hành chính sách pháp luật đất đai thời gian vừa qua, đồng thời cũng là nội dung thu hút sự quan tâm của nhân dân và được Trung ương Ðảng, các Ðại biểu Quốc hội thảo luận kỹ lưỡng. Ðây cũng là nội dung có nhiều điểm đổi mới, trong đó Luật đã quy định cụ thể về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất; thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong đó làm rõ các công trình thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để tránh lạm dụng trong quá trình thực thi. Ðối với các dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư trong nước được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để có đất thực hiện dự án đầu tư.
Bổ sung quy định khi thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn, Nhà nước lập quy hoạch và chủ động thu hồi đất, bao gồm đất để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và đất vùng phụ cận để đấu giá đất tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước nhằm điều tiết chung cho toàn xã hội và người có đất bị thu hồi.
Quy định các trường hợp Nhà nước trưng dụng đất, thẩm quyền, thời hạn, hiệu lực, hình thức của việc trưng dụng đất. Quy định cụ thể trong Luật trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và thực hiện cưỡng chế quyết định thu hồi đất nhằm tạo điều kiện cho các địa phương triển khai thực hiện thống nhất. Ðồng thời bổ sung chế tài xử lý về tài chính đối với các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo hướng chủ đầu tư được tiếp tục chậm sử dụng đất thêm 24 tháng và trong thời gian này chủ đầu tư phải nộp thêm một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian này; sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường.
Luật Ðất đai (sửa đổi) cũng quy định cụ thể trình tự, thủ tục thu hồi đất; nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế để địa phương triển khai thực hiện thống nhất.
Ðổi mới về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thông qua các quy định: Giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất; điều kiện được bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, bồi thường tài sản gắn liền với đất. Quan tâm hơn đến bảo đảm sinh kế cho người có đất thu hồi thông qua quy định các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tạo việc làm; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Quy định trách nhiệm trong việc lập các khu tái định cư bảo đảm cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền và quyền tham gia của người dân trong quá trình lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Bổ sung quy định xử lý đối với trường hợp chậm chi trả bồi thường do lỗi của cơ quan nhà nước và do lỗi của người có đất thu hồi để nâng cao trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong thực thi công vụ và ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân.
Luật cũng quy định đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý là bắt buộc. Quy định đăng ký đất đai được thực hiện bằng hình thức trên giấy và bổ sung quy định đăng ký trên mạng điện tử để từng bước thực hiện đăng ký điện tử. Quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận.
Luật Ðất đai (sửa đổi), đã khẳng định tiếp tục đổi mới về tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa khắc phục những bất cập hiện nay, cụ thể: Quy định nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. Quy định xử lý đối với giá đất giáp ranh.
Quy định các trường hợp áp dụng bảng giá đất và trường hợp UBND cấp tỉnh phải quyết định giá đất cụ thể. Quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất.
Luật Ðất đai (sửa đổi) đã hình thành khung pháp lý để xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai; quyền tiếp cận thông tin đất đai nhằm hướng tới xây dựng hệ thống thông tin đất đai thống nhất từ Trung ương tới địa phương phục vụ đa mục tiêu. Mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại. Làm rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc bảo vệ đất trồng lúa; có chính sách hỗ trợ những vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao; quy định trách nhiệm của người sử dụng đất trồng lúa trong việc sử dụng đất; trách nhiệm của chủ đầu tư dự án sử dụng vào đất trồng lúa. Hoàn thiện hơn các quy định về chế độ sử dụng đất đối với khu công nghệ cao và khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm và việc giao đất, cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm.
Luật cũng quy định cụ thể hơn các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất. Không giới hạn mục đích thế chấp quyền sử dụng đất chỉ để vay vốn sản xuất, kinh doanh như Luật hiện hành. Bổ sung quy định về quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quyền của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp đất mà họ đang sử dụng thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở. Bổ sung quy định về quyền của đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất theo chính sách hỗ trợ đất ở, đất sản xuất của Nhà nước để duy trì quỹ đất đã hỗ trợ nhằm bảo đảm ổn định đời sống, sản xuất cho đồng bào. Mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm yêu cầu hội nhập và phù hợp với các cam kết của Việt Nam trong hội nhập kinh tế thế giới. Bổ sung quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định hiện hành còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
Nhằm xây dựng một hệ thống quản lý đất đai minh bạch, hiệu quả, hạn chế tham nhũng, lãng phí trong lĩnh vực đất đai, đề cao trách nhiệm giải trình của các cơ quan nhà nước trước nhân dân, Luật Ðất đai (sửa đổi) đã quy định tăng cường hơn sự theo dõi, giám sát, đánh giá của Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận và nhân dân về việc quản lý và sử dụng đất đai; nâng cao vai trò của các cơ quan tư pháp trong giải quyết các tranh chấp có liên quan đến đất đai. Quy định về hệ thống theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất để đánh giá việc thi hành pháp luật đất đai, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, sự tác động của chính sách, pháp luật đất đai đến kinh tế - xã hội và môi trường trên phạm vi cả nước và các địa phương. Ðồng thời, quy định về trách nhiệm của người đứng đầu UBND các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai và xử lý trách nhiệm của người thực thi công vụ vi phạm pháp luật đất đai.
Ðể các quy định đổi mới của Luật Ðất đai (sửa đổi) sớm đi vào cuộc sống Chính phủ đang chỉ đạo các Bộ, ngành khẩn trương triển khai xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành và tổ chức thực hiện nhằm xây dựng hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác quản lý, sử dụng đất đai, từng bước nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
NGUYỄN MINH QUANG
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường